在上一个章节，我们谈到如何选择房子，知道自己应该去哪里找到适合自己的房子。那么，下一步就应该做好买房前的准备工作了。

如果买房率性而为，没做好准备，后果可能很严重。

轻则劳心劳力，重则经济损失。

讲一件亲身经历的事情。

在一年多前，我有一个深户的朋友，做烟酒生意的。经人介绍认识一个女孩，一来二去双方看对眼就结婚了。

两人结婚后，自然想过二人世界的生活。在盘算三成首付应该可以应付后，就去看房子买房了。

到了某个营销中心，看中一套 500 万的新房，在销售人员的推动下，没两下就爽快下定并签下认购书了。

是不是感觉一切都很顺利？

别着急，精彩才刚刚开始。

签了认购书，由于选择按揭付款，于是接下来就开始进入银行审核材料的阶段。

于是，开始了第一次意外：

「先生，经过初步审核，您的贷款资格不太符合要求。」

「为什么？」

「因为，您没有正式的收入证明文件」

「怎么可能？」

「我们银行需要您提供可以证明您有稳定收入来源的记录。据您所说，您是自己做生意的，但是你的银行流水不能证明你每月都有稳定收入来源。」

原来，这位朋友做生意时，经常会用家人的账号做往来，所以，自己的账号的收支就很不稳定。

作为贷款人，这样的账号流水肯定是不行的。

于是，朋友想到用太太的名义购买，因为太太有稳定的工作，能提供稳定的收入来源证明。问题算是解决了。

可是，很快第二次意外就出现了：

「先生，经过审核，您们的贷款初步通过，要先说明一下，您们将获得的贷款成数最高不会超过五成」

「为什么？我们购买的可是首套房子啊！」

「但是，我们查到您太太曾经有过一笔贷款商业性住房贷款记录，根据现行的贷款要求，你们购房的首付比例不得低于 50%，所以，我行能给到您们的贷款成数最高不会超过五成」

原来，这位朋友的太太，在婚前曾经使用按揭付款的方式购买过房子。

虽说现在房子已经出售，但是银行在查到其征信上，还是有过商业性住房贷款的记录。

或许，这也是为什么现在的人都普遍介意配偶在婚前买房的原因之一吧。

因为，浪费了首套贷款的资格，需要多付两成首付，多付与少付两成首付的资金差别可不小。

例如：这个 500 万的房子，原来首付 150 万，现在首付需要 250 万。相差 100 万，这能一样吗？

但事已至此，还能怎样呢？好吧，这个朋友一咬牙，也认了。首付不够，那就再想想办法吧。

那是不是问题都解决了呢？

你没猜错，马上第三次意外出现了：

销售人员对这位朋友说：「先生，由于您原来是深户，当时签约又匆忙，我没有查询过您的社保，由于您没有连续缴纳 36 个月的社保，不符合购买要求。所以，现在建议您全额付款，然后我们会为您保留房子，直到您满足条件后，再与您备案过户。」

「有没搞错啊？我是深户，都不符合要求？」

「我们也想帮助您，但政策是这样要求的，我们也没有办法啊。」

深圳对于买房资格的规定是这样的：

深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满 3 年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳 36 个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳 5 年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

话说，首付五成，可以咬咬牙，一次性付款，可不是咬咬牙就能搞定的。

这时候，朋友想这个房子还是不买算了。但是如果不买，交了的定金还能退回来吗？

（终于轮到我出场了）

在实在想不到如何应对之时，朋友想起了我。将情况跟我清楚地讲述了一遍：

表示如果现在不能继续进行交易的话，开发商那边就要以违约方式处理，将定金没收。

但是真要一次性付款，一时半刻还真筹得齐的。

是否真要接受他们给出的分期付款方案，在社保达到 36 个月的条件后再备案过户？

朋友一场，咱们也不墨迹，直接提供解决方案。

我给他的方案是：

直接去找开发商解除认购，并要求退回定金。

开发商一定不愿意退款的，还会没收定金处理。但别担心，也不要闹。

只要跟开发商沟通表达清楚以下内容就好：

当时签订认购书的时候，作为专业的销售，在已知买家不具备购买资格的情况下，依然让其签下认购书。随后还通过引导客户一次性付款，直到客户具备资格时再过户交易，这种行为是诱导交易，属于违规销售。

现在我要求解除认购并退回定金。如果不解决，那我只好凭借相关资料及所有聊天记录，向深圳市住建局、深圳市国土局投诉。相信政府有关部门一定有兴趣处理。

不出意外，经过两三轮沟通，在给开发商台阶下后，就顺其自然地解除认购退回了定金。道理很简单，销售过程中，的确有违规销售的嫌疑，如果政府相关部门来查一下，对开发商造成的损失可要比这个定金的金额高多了。

（其他交定金后想退定金的个案，会有很多不同的实际情况，同学们不要照搬，待看完全章梳理再去斟酌。）

从这个案例，我们可以发现，做好买房前的准备是很重要的。

别着急，我们一样一样地来了解清楚。

首先，我们来看看这个案例中的知识点。

一、购买资格

房产所在城市的限购政策，规定购房人是否具备购房资格。倘若没有购房资格，是没法购置房产到自己名下的。