《真的是你的家庭首套房吗?首付和贷款不得不说清的事儿》主要描述了令人感动的故事,该书由P先生的地产观所作。小说精彩节选:...
在上一个章节,我们谈到如何选择房子,知道自己应该去哪里找到适合自己的房子。那么,下一步就应该做好买房前的准备工作了。
如果买房率性而为,没做好准备,后果可能很严重。
轻则劳心劳力,重则经济损失。
讲一件亲身经历的事情。
在一年多前,我有一个深户的朋友,做烟酒生意的。经人介绍认识一个女孩,一来二去双方看对眼就结婚了。
两人结婚后,自然想过二人世界的生活。在盘算三成首付应该可以应付后,就去看房子买房了。
到了某个营销中心,看中一套 500 万的新房,在销售人员的推动下,没两下就爽快下定并签下认购书了。
是不是感觉一切都很顺利?
别着急,精彩才刚刚开始。
签了认购书,由于选择按揭付款,于是接下来就开始进入银行审核材料的阶段。
于是,开始了第一次意外:
「先生,经过初步审核,您的贷款资格不太符合要求。」
「为什么?」
「因为,您没有正式的收入证明文件」
「怎么可能?」
「我们银行需要您提供可以证明您有稳定收入来源的记录。据您所说,您是自己做生意的,但是你的银行流水不能证明你每月都有稳定收入来源。」
原来,这位朋友做生意时,经常会用家人的账号做往来,所以,自己的账号的收支就很不稳定。
作为贷款人,这样的账号流水肯定是不行的。
于是,朋友想到用太太的名义购买,因为太太有稳定的工作,能提供稳定的收入来源证明。问题算是解决了。
可是,很快第二次意外就出现了:
「先生,经过审核,您们的贷款初步通过,要先说明一下,您们将获得的贷款成数最高不会超过五成」
「为什么?我们购买的可是首套房子啊!」
「但是,我们查到您太太曾经有过一笔贷款商业性住房贷款记录,根据现行的贷款要求,你们购房的首付比例不得低于 50%,所以,我行能给到您们的贷款成数最高不会超过五成」
原来,这位朋友的太太,在婚前曾经使用按揭付款的方式购买过房子。
虽说现在房子已经出售,但是银行在查到其征信上,还是有过商业性住房贷款的记录。
或许,这也是为什么现在的人都普遍介意配偶在婚前买房的原因之一吧。
因为,浪费了首套贷款的资格,需要多付两成首付,多付与少付两成首付的资金差别可不小。
例如:这个 500 万的房子,原来首付 150 万,现在首付需要 250 万。相差 100 万,这能一样吗?
但事已至此,还能怎样呢?好吧,这个朋友一咬牙,也认了。首付不够,那就再想想办法吧。
那是不是问题都解决了呢?
你没猜错,马上第三次意外出现了:
销售人员对这位朋友说:「先生,由于您原来是深户,当时签约又匆忙,我没有查询过您的社保,由于您没有连续缴纳 36 个月的社保,不符合购买要求。所以,现在建议您全额付款,然后我们会为您保留房子,直到您满足条件后,再与您备案过户。」
「有没搞错啊?我是深户,都不符合要求?」
「我们也想帮助您,但政策是这样要求的,我们也没有办法啊。」
深圳对于买房资格的规定是这样的:
深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满 3 年,且能提供购房之日前在本市连续缴纳 36 个月及以上个人所得税或社会保险证明,方可购买商品住房。
非深户居民家庭、成年单身人士(含离异)继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳 5 年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。
话说,首付五成,可以咬咬牙,一次性付款,可不是咬咬牙就能搞定的。
这时候,朋友想这个房子还是不买算了。但是如果不买,交了的定金还能退回来吗?
(终于轮到我出场了)
在实在想不到如何应对之时,朋友想起了我。将情况跟我清楚地讲述了一遍:
表示如果现在不能继续进行交易的话,开发商那边就要以违约方式处理,将定金没收。
但是真要一次性付款,一时半刻还真筹得齐的。
是否真要接受他们给出的分期付款方案,在社保达到 36 个月的条件后再备案过户?
朋友一场,咱们也不墨迹,直接提供解决方案。
我给他的方案是:
直接去找开发商解除认购,并要求退回定金。
开发商一定不愿意退款的,还会没收定金处理。但别担心,也不要闹。
只要跟开发商沟通表达清楚以下内容就好:
当时签订认购书的时候,作为专业的销售,在已知买家不具备购买资格的情况下,依然让其签下认购书。随后还通过引导客户一次性付款,直到客户具备资格时再过户交易,这种行为是诱导交易,属于违规销售。
现在我要求解除认购并退回定金。如果不解决,那我只好凭借相关资料及所有聊天记录,向深圳市住建局、深圳市国土局投诉。相信政府有关部门一定有兴趣处理。
不出意外,经过两三轮沟通,在给开发商台阶下后,就顺其自然地解除认购退回了定金。道理很简单,销售过程中,的确有违规销售的嫌疑,如果政府相关部门来查一下,对开发商造成的损失可要比这个定金的金额高多了。
(其他交定金后想退定金的个案,会有很多不同的实际情况,同学们不要照搬,待看完全章梳理再去斟酌。)
从这个案例,我们可以发现,做好买房前的准备是很重要的。
别着急,我们一样一样地来了解清楚。
首先,我们来看看这个案例中的知识点。
一、购买资格
房产所在城市的限购政策,规定购房人是否具备购房资格。倘若没有购房资格,是没法购置房产到自己名下的。